Для возвращения в государственную собственность полученного жилого помещения используется расприватизация и деприватизация, которые возможны лишь при наличии определённых оснований, указанных в российском законодательстве. Как расприватизировать квартиру через суд и какие последствия наступят после завершения процесса передачи жилья государству или муниципалитету?

Что такое расприватизация

Признание недействительным договора о передаче жилого имущества в личное владение в ходе судебного разбирательства, называется расприватизацией. Для возвращения права собственности через суд необходимо обращение к следующим статьям ГК РФ – 176–179 и 168–171 (например, при отсутствии у гражданина правового основания для участия в сделке).

Отличие от деприватизации

Деприватизация существенно отличается от расприватизации и представляет собой добровольное возвращение права собственности на жилплощадь в пользу муниципалитета либо государства.

На основании закона № 1541-I от 4 июля 1991 года, любой гражданин имеет возможность как расприватизировать квартиру, так и деприватизировать жильё, заключив договор социального найма, по которому владельцы смогут продолжать жить по данному адресу. Передача собственности осуществляется после получения согласия от всех хозяев квартиры.

Основания для начала процесса

Расприватизация квартиры возможна при соблюдении 20 статьи ФЗ № 189 от 29.12.2004 года и 19.1 статьи ФЗ № 1541-I от 4.07.1991 года, а также после предоставления доказательств о допущении ошибки в процессе приватизации жилплощади.

Для жителей города Москвы также действует Закон № 60 от 6.11.2002 года. Основаниями для признания договора о передаче жилья недействительным через суд являются:

• притворный либо мнимый характер сделки;
• недееспособность лица, заключившего договор;
• введение в заблуждение, обман или принуждение одной из сторон сделки.

Случаи, когда расприватизация невозможна

Для успешного окончания процесса расприватизации потребуется соблюдение нескольких условий, без которых процедура не будет осуществлена:

• у владельцев не должно быть долговых обязательств, связанных с данным жильём (кредита, долга по коммунальным услугам и т. д.);
• эта жилплощадь обязана быть единственным местом постоянного проживания владельцев;
• отсутствует письменно оформленное согласие всех граждан, принимавших участие в приватизации;
• помещение подвергалось самовольной перепланировке;
• по данному адресу зарегистрированы иные лица;
• жильё или доля в квартире получены в результате приватизации, а не по наследству, договору дарения и т. д.

Процесс расприватизации и необходимые документы

Порядок расприватизации жилья или доли в квартире занимает больше времени, чем добровольная передача собственности государству и представляет собой несколько пошаговых действий, а именно:

• подготовку соответствующей документации;
• обращение в суд;
• вынесение решения о переоформлении права собственности.

Подготовка документов

Расприватизация и деприватизация требуют подготовки следующих бумаг:

• оригиналы и копии паспортов тех лиц, которые отказываются от приватизированной жилплощади (если один из этих граждан младше четырнадцати лет, предоставляется свидетельство о рождении);
• правоустанавливающую документацию (регистрационное свидетельство, договор о приватизации);
• справки, подтверждающие отсутствие долговых обязательств;
• квитанцию об уплате регистрационного сбора;
• поэтажную планировку с экспликацией отдаваемых помещений;
• согласие на отчуждение жилья или доли в квартире от опекуна либо попечителя, если одному из собственников не исполнилось восемнадцати лет;
• исковое заявление с просьбой о расприватизации с указанием причины.

В некоторых случаях требуются дополнительные документы (в зависимости от города, региона и района проживания граждан):

• копия финансового лицевого счёта;
• справка об уплате налога на имущество;
• выписка из домовой книги.

Обращение в уполномоченные органы

Исковое заявление со всей подготовленной документацией передаётся в суд по месту нахождения спорного объекта . Расприватизация происходит в соответствии с нормами гражданского законодательства относительно признания сделок недействительными.

Однако в некоторых случаях суд отказывает в рассмотрении дела при недостаточных доказательствах, поэтому сложно сказать, всегда ли можно расприватизировать квартиру через суд.

При добровольном отказе от приватизированной жилплощади во время передачи документации в органы местного самоуправления, имеющие полномочия на принятие решений по жилищным вопросам (например, в Москве этим занимается Управление ДЖП и ЖФ), необходимо присутствие всех лиц старше четырнадцати лет, являющихся собственниками жилплощади, либо их непосредственных представителей с нотариальной доверенностью.

После регистрации обращения, сотрудник органов предоставит собственникам заверенную выписку из журнала регистраций.

Решение о переоформлении

После вынесения судебного решения о расприватизации жилплощади или доли в квартире, бывшие владельцы могут составить договор о социальном найме, чтобы продолжить проживание по данному адресу.

Оформление договора о добровольной передаче жилья обратно в государственную собственность не занимает более двух месяцев, а сам документ должен пройти регистрацию в Росреестре в течение 18 суток на безвозмездной основе. После этого договор выдаётся бывшим владельцам помещения.

Последствия расприватизации

Отказ от жилого помещения может иметь свои плюсы и минусы. К основным итогам после признания договора о приватизации недействительным относят:

• невозможность вторичной приватизации жилья, право на которую теряется при деприватизации;
• возможность пользоваться жилым помещением после оформления договора социального найма.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

В последние годы многих интересует вопрос, как расприватизировать квартиру, находящуюся в собственности. Причины подобного интереса разные: желание сменить статус владельца на нанимателя, избавление от налогового бремени, невозможность содержать свое жильё и т.д. Независимо от мотивов, которыми руководствуется собственник жилья, следует детально изучить все особенности процедуры, прежде чем к ней приступать.

Расприватизация, которая также имеет название «деприватизация» - это обратный процесс оформления недвижимости в собственности и возврат ее муниципальным властям. После этого, статус владельца сменится на нанимателя. При этом бывший собственник продолжает проживать на жилплощади по договору социального найма.

Решив начать процедуру расприватизации, следует учитывать, что это понятие новое в законодательстве и официального его определения ещё не предусмотрено. Тем не менее, она активно функционирует и описывается во многих нормативных актах.

Существует два варианта расприватизации:

• по решению суда, т.е. принудительная;
• по собственному решению, т.е. добровольная.

Таким образом, получается, что расприватизация - это отчуждение недвижимости. Именно на правила данной процедуры и следует опираться при лишении права собственности.

Условия

Следует учитывать, что вернуть государству приватизированную квартиру можно не всегда. Необходимо, чтобы она соответствовала следующим условиям:

• отсутствие обременений (залога, ареста и т.д.);
• получение права собственности путем самостоятельной приватизации, т.е. если квартира была подарена, оставлена в наследство владельцу или куплена им, расприватизация невозможна;
• отсутствие самовольной перестройки - любые изменения в планировке должны быть оформлены законодательно;
• постоянное проживание на данной жилплощади, являющейся единственной жилплощадью, находящейся в собственности владельца;
• отсутствие прописанных лиц, не являющихся близкими родственниками или членами семьи собственника.

Плюсы и минусы

Несмотря на то что, на первый взгляд отказ от собственного имущества выглядит странным, у расприватизации есть и преимущества:

1. Чаще всего властям передают квартиры, находящиеся в ветхих домах, получая, таким образом, возможность получить новое жилье.
2. Если дом старый и запущенный, расходы по содержанию своей жилплощади нередко становятся неподъемными. В подобном случае отказ от нее ведет к освобождению от финансовых трат.
3. Став нанимателем, гражданин не несёт ответственности за содержание придомовой территории.
4. Освобождение от уплаты налогов также является одним из неоспоримых плюсов расприватизации.
5. Отсутствие собственного жилья дает возможность участия в различных социальных программах по его получению.
6. При возникновении чрезвычайной ситуации (пожар, затопление и т.д.), ущерб жилья по соцнайму будет возмещать государство.

Несмотря на такое количество плюсов, процедура расприватизации имеет и существенные недостатки.

1. Невозможность распоряжаться жилплощадью.

   Расприватизация жилья закон

   Не являясь собственником, нельзя совершать с квартирой никаких юридических действий (продать, обменять, подарить и т.д.).

2. Муниципальная собственность не может использоваться как залог, поэтому нельзя получить большую сумму кредита.
3. Сложности со сдачей жилья в аренду.
4. Лишение права на повторную приватизацию (оно дается гражданам России только один раз).

Как проходит процедура?

Процесс передачи жилплощади заключается в подаче соответствующего заявления владельцем жилья. При этом процедура расприватизации может иметь некоторые нюансы в зависимости от особенностей конкретного дела.

Без согласия собственника

Расприватизация без согласия собственника невозможна, потому что процедуру может начать только владелец жилья. В противном случае договор будет признан недействительным, а сделка с муниципальными властями - ничтожной.

ВАЖНО! Даже если у недвижимости несколько владельцев, или речь идёт о комнате в коммунальной квартире, для расприватизации доли необходимо согласие всех собственников.

С несовершеннолетним ребенком

Если в квартире проживает несовершеннолетний, то расприватизация возможна только после получения согласия от органов опеки и попечительства.

Если ребенок является одним из собственников, процедура передачи жилплощади в собственность государству может быть признана незаконной . А если он родился или был прописан после оформления квартиры в собственность, в расприватизации может быть отказано.

ВАЖНО! Такие же правила, что для несовершеннолетних, действуют и для инвалидов.

Через суд

Подобный порядок расприватизации, как правило, применяется, если в процедуре оформления недвижимости в собственность были допущены нарушения. В подобной ситуации договор приватизации признается недействительным .

Это возможно при наличии доказательств, что лицо было недееспособно на момент оформления соглашения (его ввели в заблуждение, оформление проводилось под угрозами и т.д.). В подобном случае, истцом может выступать как сам собственник, так и муниципалитет, в зависимости от обстоятельств.

Пошаговая инструкция

Самая большая сложность, которая ожидает собственника, решившего отказаться от собственности - это отсутствие единой нормативно-правовой базы. Так как данная процедура регулируется местными властями, в каждом регионе могут быть свои нюансы.

Общий порядок действий следующий:

• подготовка необходимого пакета документации;
• обращение в местную администрацию;
• оформление и подписание договора о расприватизации;
• заключение договора социального найма.

Куда обращаться

Для начала процедуры нужно подать соответствующее заявление в Жилищный отдел местной администрации. Делается это по адресу регистрации собственника.

Заявление

Образец ходатайства, которое нужно представить в муниципалитет, можно найти в самом здании. Лучше всего руководствоваться приведенным примером в администрации, потому что в каждом регионе могут быть свои нюансы составления документа.

Общие требования к содержанию следующие :

• указание реквизитов органа, в который подается документ, а также заявителя (включая его контактные номера телефонов);
• название документа;
• суть обращения (просьба о принятии на баланс конкретной недвижимости с указанием законодательного регулирования вопроса);
• соответствие условиям расприватизации;
• перечень приложений, которые сдаются вместе с документом;
• дата составления ходатайства;
• подписи заявителя и всех совершеннолетних членов семьи.

Документ удостоверяется сотрудником местной администрации, который принимает обращение путем проставления своей подписи и печати.

Документы

Вместе с заявлением в муниципалитет также нужно представить:

• документы, подтверждающие факт владения недвижимостью (договор приватизации и выписку из ЕГРН);
• личный паспорт;
• кадастровый паспорт;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• выписку из домовой книги;
• справку из органов опеки и попечительство о согласии на процедур (в случае проживания в квартире несовершеннолетнего);
• квитанция об оплате госпошлины.

Срок рассмотрения заявления - не больше 60 дней с момента его принятия.

Если решение по обращению положительное, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре . Для этого также необходимо присутствие всех собственников. В случае невозможности соблюдения данного условия, сделка может быть заключена доверенным лицом, имеющим соответствующую доверенность от владельца недвижимости.

После регистрации сделки, между муниципалитетом и бывшим собственником и проживающими в квартире лицами подписывается договор социального найма.

ВАЖНО! Если кто-то из них зарегистрирован по другому адресу, он теряет не только право собственности, но и право дальнейшего проживания в данной квартире.

Сколько стоит?

Стоимость процедуры расприватизации складывается из оплаты госпошлины, размер которой составляет 350 рублей . Также возможно возникновение других финансовых расходов на получение отдельных справок. Точную стоимость процедуры следует уточнять в муниципалитете.

Возможные трудности

Учитывая отсутствие четких указаний в законодательстве, процедура расприватизации имеет множество спорных моментов. Чаще всего проблемы при передаче недвижимости государству возникают в следующих случаях:

• жильё подлежит сносу или находится в аварийном состоянии;
• квартира расположена в военном городке;
• самовольная перепланировка, не оформленная документально.

Также процесс может усложниться, если один из собственников не находится на территории страны или он умер.

Можно ли приватизировать расприватизированную жилую площадь?

Повторная приватизация возможна только в том случае, если квартира была передана властям в принудительном порядке через суд. В подобной ситуации считается, что гражданин не использовал свое право бесплатной приватизации (которое дается один раз в жизни), соответственно, он может оформить обратно в собственность отчуждённую жилплощадь. Подобное возможно, если он докажет свои права на нее.

Об особенностях передачи жилплощади в собственность государства можно узнать из данного видео:

Таким образом, процедура расприватизации имеет множество нюансов и подводных камней. Поэтому, планируя начинать данный процесс, важно учитывать все его особенности.

Расприватизация жилья - не очень популярная процедура, однако она так же имеет место быть, утверждена в законном порядке и требует правовой поддержки.

Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника?

Деприватизация квартиры во многих случаях проводится с целью возврата приватизированной недвижимости в собственность государства из-за нежелания платить налоги на нее или по другим причинам. Но планируя данную процедуру, важно понимать ее необратимость и последствия.

Компания «Жилищный правовед» окажет юридическую помощь в расприватизации квартиры или другой недвижимости, поможет оформить необходимый пакет документов, займется процессом расприватизации квартиры через суд, предоставит качественные консультации для своих клиентов.

Задавайте вопросы

Наши консультации бесплатны!

Зачем проводится деприватизация жилья?

Расприватизация жилья предусмотрена для возврата гражданами ранее приватизированных жилых помещений в собственность муниципалитета или государства. Этот порядок регламентируется Законом РФ № 1541-І от 4 июля 1991г. Фактически деприватизация - это лишение права собственности на жилье. Таким образом, бывший владелец больше не сможет подарить, продать или передать по наследству эту недвижимость.

Выполнить расприватизацию квартиры может исключительно ее владелец, а если их несколько, то процесс проводится с согласия всех совладельцев. Если в числе владельцев есть несовершеннолетний ребенок или инвалид, необходимо получить «добро» опекунских органов.

Невозможна деприватизация жилья в случаях:

• если жилое помещение не является единым местом постоянного проживания владельца;
• если жилье получено по наследству или в результате договорных отношений (сделки купли/продажи, мены);
• если на недвижимость наложен арест или она находится в залоге (ипотека);
• если после оформления приватизации в квартиру заселились другие жильцы.

Как проводится деприватизация квартиры?

Расприватизация квартиры начинается с обращения собственника (или всех совладельцев) в Управление ДЖП и ЖФ в Москве или соответствующие представительства в других регионах. К заявлению прилагается перечень документов, среди которых: правоустанавливающие на недвижимость, документ об отсутствии обременений (ареста/залога), ксерокопии паспортов владельцев, документы по уплате гос.сбора и т.д.

На протяжении месяца с момента подачи пакета документов, Управление ДЖП и ЖФ Москвы или другого города в административной округе (в лице руководителя) проводит подписание с владельцем документа о передаче жилья в собственность муниципалитета. Этот договорной документ требует обязательной регистрации, после чего Департамент и гражданин получают экземпляры свидетельства и договора.

После прохождения регистрационной процедуры Департамент проводит подготовку решения о составлении договора социального найма с лицами, которые передали жилье под расприватизацию, имеют постоянную регистрацию на этой площади и не имеют альтернативного жилья на правах пользования.

Как распоряжаться расприватизированным жильем?

Помещения, которые являются собственностью муниципалитета и сдаются по социальному найму, не могут участвовать в любых сделках, кроме обмена. Обмен может проводиться на аналогичные не приватизированные помещения и на собственное жилье. Обмен может проводиться только с целой квартирой или комнатой в коммунальной квартире. Наниматель имеет право пользоваться недвижимостью только для проживания.

Повторная приватизация жилья после расприватизация квартиры через суд или по стандартной процедуре невозможна, об этом владельцу жилой площади сообщается при подписании договора передачи.

Расприватизация через суд

Обычно расприватизация через суд проводится в случаях, когда по стандартной процедуре передать жилье городу невозможно. Стоит отличать расприватизацию квартиры через суд от признания недействительным договора приватизации в суде. Второй вариант применяется, когда документы на приватизацию были оформлены неправомерно или с ошибками. Судебный процесс по данной процедуре обязательно требует участия квалифицированных юристов.

Компания «Жилищный правовед» обеспечит для вас надежную консультационную и практическую юридическую поддержку, поможет решить сложные и запутанные ситуации профессионально и быстро!

Звоните по телефону:

или задайте вопрос ПРЯМО СЕЙЧАС

Иск о признании договора приватизации жилья недействительным может быть подан в суд следующими лицами:

• гражданами, принявшими участие в приватизации;
• другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственников);
• иными гражданами (опекуном, попечителем и др.);
• прокурором;
• органами опеки и попечительства в защиту интересов несовершеннолетних или недееспособных;
• органами государственной власти или органами местной администрации.

  Как расприватизировать квартиру в 2018 году: закон, условия для обратного процесса

Ответчиком по спорам, связанным с расторжением договоров приватизации или признанием договора приватизации недействительным, в зависимости от того, с кем был заключен договор приватизации, могут быть:

• местная администрация;
• предприятие или учреждение, с которым заключен договор.

Неправомерно указывать в качестве ответчика жилищно-эксплутационные органы, так как они всего лишь занимаются оформлением договоров приватизации и не выступают стороной договора.

Пример искового заявления

Исковое заявление нужно подавать в суд по месту нахождения спорного жилого помещения.

В Москве исковые заявления о расприватизации принимают как межмуниципальные (районные) народные суды по месту нахождения квартиры, так и Перовский межмуниципальный народный суд (по адресу Управления приватизации жилищного фонда Департамента муниципального жилья правительства Москвы).

В исковом заявлении о признании договора приватизации недействительным Вам следует указать не только основание недействительности договора — Вам необходимо убедить суд, что указанные обстоятельства имели место.

См. Исковое заявление о признании недействительным договора передачи в собственность жилого помещения

В течение какого срока можно предъявить иск

Требование о признании договора приватизации жилья недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его регистрации (ст.195, 196 ГК РФ).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст.195 ГК РФ). Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ).
В случае пропуска срока по уважительной причине, этот срок может быть продлен судом (ст.205 ГК РФ).
Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Решение суда о расприватизации нужно зарегистрировать

Если суд принял решение о расприватизации жилого помещения, то данное решение суда, вступившее в законную силу, следует зарегистрировать в регистрационных органах (регистрационной палате, БТИ и др.).

В Москве — в департаменте муниципального жилья, для регистрации следует представить:
— не менее двух копий решения суда;
— подлинник договора передачи жилья в собственность и свидетельства о собственности на жилище (или отметку в решении суда об их местонахождении);
— паспорта всех собственников (если один из сособственников не является на регистрацию, то необходимо представить выписку из домовой книги с указанием паспортных данных);
— справку из РЭУ об отсутствии задолженности по квартплате.

Собственникам жилья. Можно ли расприватизировать квартиру и как это сделать?

Расприватизация доли в квартире

Дополнительные материалы:

В соответствии с федеральным законом о приватизации жилья большое количество людей приватизировало свои квартиры. Однако после того как ажиотаж спал, многие из них поняли, что гораздо удобнее, если жильё не входит в их собственность, а владение осуществляется по договору социального найма.

В каких ситуация выгодно прибегнуть к расприватизации доли в квартире?
Указанная процедура актуальна при сносе жилья. А именно в ситуациях, когда в квартире малой площади живёт большое число людей. Так, в случае сноса собственник жилья получает равноценный вариант, т.е. квартиру аналогичного масштаба. Что касается нанимателя, то он и его семья получают новое жильё, площадь которого рассчитывается в соответствии с социальными нормами на каждого члена семьи.
Расприватизация актуальна для супругов при разводе. К примеру, при размене квартиры, по которому они должны переехать в неприватизированное жильё.
Процедура выгодна людям, проживающим в аварийном доме, а также одиноким пожилым гражданам, которые так могут избавить себя от оплаты налогов на имущество, и выплат на содержание дома и дворовой территории.

Какие документы нужно собрать для расприватизации доли в квартире?
Для передачи своего жилья в собственность города, граждане должны обратиться в исполнительный орган государственной власти по месту своего жительства. Здесь в течение месяца от даты подачи заявления (его подписывают все собственники жилья)) и документов, устанавливающих право собственности, заключается договор, который и регламентирует передачу помещений.
Помимо этого граждане должны предоставить в Управление Департамента политики и жилищного фонда своего округа следующий пакет документов:
Правоустанавливающие документы — оригиналы
Документ, который подтверждает тот факт, что отсутствуют ограничения (обременения)
Выписку из домовой книги
Финансовый лицевой счёт — копию
Поэтажный план и экспликацию передаваемых помещений
Документы, удостоверяющие личность того, кто желает провести расприватизацию доли в квартире – копии
Квитанцию, что уплачен регистрационный сбор

Что касается оформления договора передачи, то он оформляется Управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда в течение двух месяцев с момента подачи заявления.
Вы считаете, что вам необходимо расприватизировать жильё, но не представляете, что делать и куда идти? Наша компания вам поможет! Высококвалифицированные работники, обладающие значительным опытом работы и соответствующими знаниями, готовы провести для вас консультацию по указанному вопросу, а также оперативно и качественно осуществить расприватизацию жилья. Мы работаем на результат и всегда даём только честную и объективную правовую оценку сложившейся ситуации.

Задай свой вопрос прямо сейчас и получи ответ юриста
по телефону Бесплатно!

Архив: Вопросы юристу онлайн

Расприватизация жилья.

Приватизация, как известно, осуществляется посредством заключения договора передачи жилья в собственность, сторонами которого выступают гражданин, получающий жилое помещение, и органы государственной власти или местного самоуправления (ст. 7Закона РФ от 4 июля 1991 1541-1 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации)

На практике встречаются такие случаи, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, изъявляют желание отказаться от приватизации. Мотивы таких действий весьма разнообразны, но доминирующим из них является большая ставка налога на недвижимость, расходы на обслуживание и ремонт жилого помещения. Большинство из желающих осуществить реприватизацию это пенсионеры. Такой порядок в науке именуется деприватизация , а также расприватизация, т.е. возврат гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье. В юридической литературе встречается термин приватизация наоборот, который является аналогом расприватизации. Таким образом, можно сделать вывод, что расприватизация носит прямо противоположный характер по сравнению с приватизацией. Данные термины не нашли своего законодательного закрепления, поэтому не являются официальными, а носят сугубо доктринальный характер.

Также причиной, которая побуждает граждан отказаться от приватизации является изменения порядка перехода прав на квартиру после смерти одного из собственников, так как у него при приватизации появляются наследники, может быть, не желанные для остальных собственников. Плюс ко всему, приходится оформлять договоры дарения или завещания, чтобы передать квартиру, например, внуку. Это влечет за собой уплату дополнительных налогов, тогда как без оформления права собственности достаточно прописать внука на желанные квадратные метры. Наряду с вышеперечисленными факторами, которые побуждают граждан отказаться от приватизации, оказалось, что приватизированную квартиру трудно обменять, или в порядке улучшения жилищных условий гражданин получает другую квартиру и хочет приватизировать эту вторую, лучшую, квартиру, взамен первой. Для расприватизации квартиры необходимо признание недействительным договора передачи прав на жилое помещение.

Порядок расприватизация жилых помещений Законом РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, регулирующим этот вид отношений ранее не определялся. Поэтому, на сегодняшний день, законодатель ликвидировал данный пробел и включил закон ст. 9.1. Данные изменения были внесены 20 мая 2002г.

Такая возможность, при определенных условиях, была предусмотрена и раньше. Пунктом 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного решением Государственного комитета по коммунальному хозяйству от 18 ноября 1993г. 4, предусмотрено, что при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

В данном случае законодатель предусматривает следующий порядок. Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований (ст. 9.1 Закона О приватизации жилищного фонда в РФ). Но закон не оговаривает процессуальную сторону расприватизации, т.е. не устанавливает перечень документов, которые необходимы для ее осуществления, куда обращаться, сроки и другие немаловажные вопросы, которые, несомненно, возникают на практике.

Следует начать с того, что расприватизация распространяется только на тех, кто сам производил приватизацию квартиры.

Правила и нюансы расприватизации квартиры

Если же квартира построена в ЖСК, приобретена по договору купли-продажи недвижимости, получена в наследство или по договору дарения, передать такое жилье в собственность муниципалитета, т.е. произвести расприватизацию нельзя.

В силу того, что процедурная сторона расприватизации не нашла своего отражения в законе О приватизации жилищного фонда в РФ, необходимо обратиться к положениям Гражданского кодекса РФ. Из анализа положений о приватизации, которые закреплены в ГК РФ, процесс расприватизации напоминает процесс приватизации, пройденный в обратном порядке.

Поскольку для приватизации квартиры заключался договор о приватизации, поэтому порядок расприватизации является ни чем иным, как расторжение соответствующего договора.

Ряд ученых-правоведов говорят о том, что расприватизация может производиться двумя способами: путем расторжения договора и передачи квартиры в собственность (ст. 450 ГК РФ) или признания такого договора недействительным (ст. 166 ГК РФ). В обоих случаях жилое помещение возвращается в государственную или муниципальную собственность. Но эта позиция является весьма спорной. По сей день в науке не утихают споры по поводу характера возникающих в таком случае отношений то ли это отношения по расторжению договора, то ли по признанию его недействительным, то ли в чистом виде реституция.

Толстой Ю.К. справедливо указывает, что о расторжении договора может идти речь, когда договор (полностью или частично) еще не исполнен. Если же договор к моменту последующей деприватизации полностью исполнен, то расторгать нечего. Не всегда можно воспользоваться и таким инструментом, как признание договора недействительным. Для этого необходимо наличие предусмотренных законом оснований, к числу которых ошибка в мотивах не относится. Выход в том, чтобы предоставить гражданину право на заключение договора о деприватизации жилья, в котором было бы предусмотрено, что гражданин остается проживать в том же помещении в качестве нанимателя. Можно таким образом возвратить стороны в положение, в котором они находились до приватизации жилья, хотя в основе реституции в данном случае и нет признания договора недействительным.

Поспелов О.В. считает, что право на приватизацию жилья восстанавливается лишь при признании договора приватизации недействительным по какому-либо основанию ничтожности. При ничтожности сделки приватизации жилья договор приватизации не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, т.е. следует считать, что граждане не приобрели право частной собственности на жилье и не использовали свое право на приватизацию жилья. В случае с признанием судом недействительным оспоримого договора приватизации имеет место лишь двусторонняя реституция: квартира из частной собственности граждан возвращается в государственный или муниципальный жилищный фонд; граждане приобретают право пользования указанной квартирой на условиях договора найма. Таким образом, по оспоримым договорам приватизации право граждан на приватизацию жилья не восстанавливается. Одновременно О.В. Поспелов указывает на недопустимость использования термина повторная приватизация жилья.

Обратившись к ЖК РФ, можно обратить внимание на то, что законодатель устанавливает два различных института:

1)признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным;

2)деприватизация жилья.

Признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным предусматривается п. 6постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. 8 О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Именно в данном случае закон ничего не говорит о возможном сохранении права на приватизацию. Отсюда следует, что при признании договора приватизации недействительным, право на повторную приватизацию утрачивается. Это связано сем, что одним из признаков приватизации, который закреплен в законе, является принцип одноразовости приватизации. В статье 9.1. закона О приватизации речь идет о том, что после расприватизации, гражданин имеет право на новое заключение договора о приватизации жилого помещения в государственном или муниципальном фонде. Исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным не является разновидностью расприватизации и смешивать данные положения не допустимо. Поэтому, расприватизация осуществляется по средствам расторжения договора о приватизации. Для определения данного порядка следует обратиться к положениям ГК РФ о расторжении договора.

Расторжение договора передачи осуществляется по соглашению сторон либо в судебном порядке, если одна из сторон ответит отказом на предложение о расторжении (п. 2ст. 452 ГК РФ). Основанием для расторжения договора может служить, например, существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Таким образом, расприватизация также распадается на виды:

1)расприватизация по соглашению сторон;

2)расприватизация в судебном порядке.

Последствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон с момента заключения соответствующего соглашения в письменной форме (п. 1ст. 452 ГК РФ), а при расторжении в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда (ст. 453 ГК РФ). Рассматриваемая ситуация предполагает, что гражданин фактически и юридически воспользовался правом на однократную приватизацию, а затем по каким-либо причинам сложил с себя полномочия собственника, расторгнув договор передачи.

В случае расприватизации жилья путем признания в судебном порядке договора передачи недействительным по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (ст. ст. 168179 ГК РФ), применяется общее правило о последствиях недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ). Согласно этому правилу, признанная недействительной сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий. При этом не имеет значения причина недействительности (например, сделка не соответствует закону, совершена недееспособным лицом и т.п.). Наступление указанных последствий означает, что приватизация была произведена де-факто, но де-юре ее не было, как не было и осуществления гражданином права на бесплатное получение жилого помещения в собственность.

При установлении недействительности договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации как ничтожной сделки право на приватизацию жилья восстанавливается всегда на основании закона. При признании судом договора о передаче жилья в собственность недействительным, право на приватизацию жилья восстанавливается по усмотрению суда, исходя из фактических обстоятельств дела. Такое положение согласуется с п. 13 названного постановления Пленума ВС РФ, где указано, что если члены семьи нанимателя имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против выселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора приватизации жилого помещения. Отметим, именно в рамках такой формы осуществляется защита прав членов семьи нанимателя, давших согласие на приватизацию жилого помещения другими проживающими с ними лицами.

Четкое законодательное разведение деприватизации и признания недействительным договора о передаче жилья в собственность в порядке приватизации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделок недействительными, позволит закрепить соответствующие правовые гарантии для лиц участников приватизации, устранить пробел в законодательстве в отношении применения последствий недействительности сделок, разрешить вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения в определенных случаях.

Процессуальная сторона деприватизации не регламентирована законом. Бойцов Г.В. всвоей статье Приватизация, деприватизация жилья указывает на следующий порядок деприватизации:

1)граждане, ставшие собственниками жилых помещений в результате приватизации (являющихся для них единственным местом проживания), желающие передать свободное от обязательств жилое помещение в собственность г. Москвы, должны обратиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе;

2)город не вправе принимать жилые помещения не свободные от обязательств. В случае, если после регистрации договора передачи в порядке приватизации на переданную жилую площадь были вселены в установленном порядке иные лица, то такое жилое помещение не является свободным от обязательств и не подлежит передаче в собственность городу, об этом мы уже говорили с вами ранее;

3)передача жилых помещений в собственность г. Москвы осуществляется путем заключения договора передачи между Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в лице заместителя руководителя начальника Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе или его заместителей и собственником (собственниками) данного жилого помещения;

4)при оформлении договора передачи жилой площади в собственность г. Москвы собственнику обязательно разъясняется, что в соответствии со ст.11 Закона О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации право на повторную приватизацию этого и других жилых помещений у него не возникает, если иное не установлено федеральным законом;

5)после проведения государственной регистрации:

гражданину выдается зарегистрированный экземпляр договора передачи;

Департаменту свидетельство о государственной регистрации права и экземпляр договора.

На основании свидетельства Департаментом вносится запись в Реестр объектов собственности города Москвы в жилищной сфере по принадлежности данного жилого помещения к собственности города;

6)после регистрации договора передачи с бывшим(и) собственником(ами) Управление готовит решение исполнительного органа государственной власти города Москвы на право заключения договора социального найма с гражданами, передавшими приватизированное ими жилое помещение в собственность г. Москвы, постоянно зарегистрированными на данной жилой площади, если они на праве пользования не имеют иного жилого помещения.

В распоряжении префекта (заместителя префекта) и в договоре социального найма указывается, что у всех граждан, проживающих на данной жилой площади, которые участвовали в приватизации переданного городу жилого помещения, право на повторную приватизацию не возникает, если иное не установлено федеральным законом.

Для оформления передачи жилого помещения в собственность города граждане представляют в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе следующие документы:

1)оригиналы правоустанавливающих документов (договор передачи, свидетельство).

В случае их отсутствия, представляются дубликаты правоустанавливающих документов либо выписка из ЕГРП;

2)документ, подтверждающий отсутствие ограничений (обременений), выданный уполномоченным органом;

3)выписка из домовой книги (срок действия два месяца);

4)копия финансового лицевого счета (срок действия два месяца) для передачи комнат в квартирах коммунального заселения;

5)поэтажный план и экспликация передаваемых жилых помещений (срок действия один год) на каждый объект отдельно (следует предупредить, что справки указанные в этом пункте выдаются в БТИ, услуга платная, но деньги, потраченные на получение указанных справок вам никто не вернет);

6)ксерокопии документов, удостоверяющих личность граждан, которые желают передать в собственность города приватизированное жилое помещение;

7)квитанция об оплате регистрационного сбора.

Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе оформляет договор передачи в двухмесячный срок со дня подачи заявления собственником (ами) приватизированного жилого помещения (в соответствии с действующим законодательством).

Договор подписывается заместителем руководителя начальником Управления с одной стороны и всеми собственниками с другой стороны. Если собственниками являются несовершеннолетние, то за них действуют родители (законные представители) с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Понятие подразумевает под собою процесс перехода права собственности на квартиру от частного владельца к государственным органам (как правило, к муниципалитетам). Гражданин перекочевывает из категории владельцев дома или квартиры в нанимателя помещения.

Существуют 2 формы процедуры отчуждения недвижимости:

• В результате решения суда.
• По добровольному согласию сторон.

В законодательстве нет понятия расприватизации как такового, однако алгоритм отчуждения владельцами недвижимости детально прописан несколькими нормативно-правовыми актами.

Причины возврата к найму жилья

Основные причины добровольного отказа от владения недвижимостью кроются, прежде всего, в финансовых затруднениях.

Непосильное налоговое бремя

С 2015 года расчет налога на частную недвижимость будет рассчитываться исходя из кадастровой оценки владения, а не на основе инвентаризационной стоимости, как это было раньше. Кроме того, полномочия по окончательному размеру платежа отдаются «на откуп» органам местного самоуправления субъектов.

Общеизвестно, что кадастровая оценка реально приближена к рыночной стоимости. Не исключено, что с нововведениями в налоговое законодательство эта оценка может возрасти. И даже учитывая 5-летний поэтапный переход на новую систему налогообложения, для малообеспеченных людей платеж может стать не подъемным даже при владении скромным жильем.

Социальный найм квартиры избавляет квартиросъемщика от уплаты имущественного налога.

Платежи за капитальный ремонт

Переход в статус нанимателя избавит гражданина от необходимости вносить и этот платеж. Законодательство обязывает муниципалитеты погашать долю нанимателей в платежной статье капитального ремонта. Любой ремонт, в том числе и тепловых коммуникаций в квартире, осуществляют государственные органы.

Существенное снижение размера коммунального платежа

Проживание в квартире на основе социального найма ощутимо уменьшает расходы квартиросъемщика на оплату коммунальных услуг.

Улучшение жилищных условий

Этот момент несколько спорный. В случае признания строения аварийным, государство гарантирует нанимателю предоставление нового жилья из расчета социальных нормативов (18 «квадратов» на человека). Если наниматель проживает в 9-метровой комнатушке, то выгода от ситуации очевидна. Но при проживании в 5-комнатных хоромах съехать придется на положенную по стандарту жилищную площадь.

В этих же условиях владельцу недвижимости муниципальные органы обязаны предоставить равноценное жилье.

Защита от «черных» риэлторов

В соответствии с законом социальную квартиру квартиросъемщик не имеет права отчуждать. Следовательно, провести какие-то мошеннические сделки с государственной квартирой очень затруднительно. Это преимущество квартир по найму актуально для пожилых одиноких граждан.

Передача жилья в муниципальный фонд – правовой инструктаж

Если ранее для подобного юридического хода требовалось судебное решение, то сейчас, допустим, отказ от частного владения недвижимостью в досудебном порядке. Эта возможность гражданам предоставлена после 20.05.2002 года, когда в приватизационный ФЗ добавили рассмотренную нами выше статью 9.1.

Инициатором процесса передачи недвижимости выступает только собственник жилья. Порядок действий при этом следующий:

• Принятие решения и техническая подготовка квартиры к сдаче.
• Обращение собственника в органы исполнительной власти или местного самоуправления (департаменты или отделы по жилищной и миграционной политике и т. д.).
• Написание заявления по установленной форме.
• Сбор пакета документов.
• Передача недвижимости в муниципальный фонд жилья.
• Государственная регистрация договора муниципалитета и собственника (уже бывшего) о передаче квартиры.
• Оформление договора социального найма помещения с зарегистрированными в квартире жильцами (только с теми, у кого нет иного жилья в собственности).

Окончательное решение принимается исполнительной властью в течение 2-х месяцев со дня регистрации документов. Срок прописан в законе, поэтому любая волокита сверх нормы – нарушение.

Перед тем как сдать квартиру государству, в ней необходимо провести минимальный косметический ремонт (при неудовлетворительном состоянии). Если имеется незначительная перепланировка квартиры, все нужно оформить надлежащим образом. Вполне вероятно, что при несанкционированном переустройстве помещения придется заплатить штраф.

При добровольном отказе от недвижимой собственности следует «семь раз отмерить, а потом только отрезать»: повторная бесплатная приватизация недоступна. Однажды гражданин воспользовался этим правом (ст. 11 закона о приватизации), и теперь даже ту квартиру, в которой он продолжает проживать, придется выкупать у государства.

А вот члены семьи собственника, не достигшие 18 лет на момент участия в деприватизации, смогут воспользоваться правом безвозмездного получения от государства квартиры в частное владение.

Документы

Перечень предоставляемых муниципалитету документов включает:

• Правоустанавливающий документ на недвижимость.
• Юридическое подтверждение отсутствия обременений и ограничений на сделки с квартирой.
• Справка о прописанных в квартире гражданах из паспортного стола.
• Паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних) прописанных жильцов.
• Домовая книга (или выписки, заверенные копии листов).
• Технический паспорт жилья.
• Квитанции оплаченных сборов регистрации заявления.

Не исключено, что могут потребоваться копии квитанций квартплаты и коммунального платежа за последний расчетный период. В случае наличия задолженностей потребуется заключить договора реструктуризации неуплаченной суммы.

Нюансы добровольной передачи квартиры

Любые юридически значимые действия с недвижимостью имеют массу оговорок и тонкостей, которые необходимо учесть.

Основные моменты касаются:

• Несовершеннолетних жильцов.
• Долевого владения недвижимостью.
• Расприватизации без согласия собственника.

Как расприватизировать жилье с прописанным несовершеннолетним

Когда в планируемой к передаче в муниципальный фонд квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети (а равно инвалиды), существует нюанс в алгоритме процедуры. Дополнительно к вышеперечисленному пакету документов потребуется разрешение органов опеки.

Доля в квартире

Жилищным законодательством предусмотрено долевое владение недвижимостью. Тут нужно заручиться согласием владельца каждой доли, иначе в расприватизации откажут. Остальной алгоритм проведения процедуры не отличается от вышеописанного.

Расприватизировать жилье в обход собственника

Если квартиру «получилось» перевести в муниципальный фонд без согласия собственника, то такая сделка признается недействительной, и квартира возвращается владельцу на прежних основаниях.

Деприватизация через суд

Передача недвижимости из частной собственности в муниципалитет по решению суда проводится в случаях, когда сам приватизационный процесс велся с нарушениями законодательства:

• Нарушения прав несовершеннолетних квартиросъемщиков, лиц с ограниченной дееспособностью.
• Нарушения прав иных заинтересованных в соответствии с законом лиц.
• Применение мошеннических схем.
• Применение давления к участникам процесса приватизации.
• Необоснованный отказ исполнительной власти в деприватизации.

Оспорить приватизацию через суд могут:

• Прописанные в квартире на момент появления права собственности граждане.
• Определенный круг заинтересованных лиц.
• Опекуны, представители несовершеннолетних и инвалидов, поручители.
• Надзорные инстанции (прокуратура, опека).
• Государственные органы (муниципалитет, другие инстанции).

Оспаривать приватизационный результат в судебном порядке (подача иска) возможно в течение 3-х лет после перехода квартиры в частную собственность. В исключительных случаях закон дает право выхода за предусмотренные временные ограничения.

Судебное отчуждение в государственную собственность недвижимости позволяет повторно участвовать в бесплатной приватизации жилья.

Существующие ограничения

Не получится передать в муниципальный фонд недвижимость следующих категорий:

• Юридически обремененную.
• Перешедшую в собственность по наследству, дарению.
• Имеющую несанкционированные перепланировки.
• Прошедшую через процедуры продаж и перепродаж.
• Ведомственное жилье.

Социальный найм жилья

Наниматель не имеет права продать, подарить или передать по наследству муниципальную квартиру. Однако он может обменять жилье на другой вариант из городского фонда.

Сданный объект навсегда выбывает из приватизационного фонда.

Обязательные платежи при отчуждении

При добровольном решении сдачи недвижимости заплатить придется установленный регистрационный сбор, размер которого можно узнать в отделе по жилищной политике. Однако возможны и косвенные затраты при подготовке необходимых документов.

К примеру, если истек срок действия общегражданского паспорта собственника или совладельцев жилья, придется заменить документ со всеми вытекающими финансовыми издержками.

Расприватизация

Правительство РФ планировало положить конец добровольной расприватизации с 1 марта 2015 года. Но дальше планов дело не зашло. В настоящее время процедура передачи частной недвижимости в муниципальный фонд проводится по сложившейся практике и действующему законодательству.

Однако по закону № 189-ФЗ обратить вспять приватизацию можно только до 26.02.2016 года.

«Корректирующее» правоприменение

Правовое поле, регулирующее сделки с недвижимостью, находится в постоянном развитии. Внесение изменений и дополнений в действующую базу, разработка и принятие новых законов позволяют совершенствовать правоотношения, предоставляя новые интересные возможности.

В этом смысле приватизационные сделки «обратного» характера позволяют исправить опрометчивые решения прошлого и изменить в лучшую сторону невыгодную ситуацию в настоящем.

Законодательство

Порядок вывода квартиры из частной собственности в категорию социального найма регулируется следующими законами:

• Закон № 1541-1 от 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (статья 9.1).
• Жилищный Кодекс РФ (статья 20).
• Гражданский Кодекс РФ (статьи 168-171, 176-179).

В соответствии со статьей 9.1 Закона о приватизации частным владельцам жилья разрешается передавать недвижимую собственность государству. Отчуждаемые «квадратные метры» должны быть свободны от юридических обременений, являться для гражданина единственным местом постоянного проживания.

Соответствующую всем предъявляемым требованиям квартиру органы местного самоуправления обязаны поставить на собственный баланс. Затем с гражданином заключается договор социального найма уже государственной квартиры.

Представители власти, принимающие жилье, руководствуются положениями Федерального законодательства, а также правовой базой субъектов федерации и муниципальных образований.

Нормативные акты на уровне субъектов не должны противоречить действующему федеральному законодательству. Если владелец недвижимости обнаружит попытки злоупотребления полномочиями со стороны местных чиновников, незаконные решения можно оспаривать в претензионном и судебном порядках.

Несмотря на то, что закон о приватизации действует уже не один десяток лет, по России еще остается огромное количество неприватизированного государственного жилья, наиболее высокий процент оформления жилых помещений по договору приватизации в крупных городах. Например, в столице к концу 2016 года приватизировано более 80% муниципальных квартир. Наряду с оформлением жилого помещения в собственность существует обратное определение — деприватизация, т.е. возвращение квартиры в собственность органов муниципальной власти или государства на добровольном основании либо по решению судебных органов. Что такое деприватизация? Для чего некоторые граждане расприватизируют собственное жилье? Какие плюсы и минусы есть у данной процедуры?

Деприватизацией называется передача собственником прав на жилье муниципалитету или государству, с сохранением права пожизненного проживания по договору социального найма. Стоит отметить, что после деприватизированный объект недвижимости нельзя приватизировать еще раз, т.к. возможность приватизации гражданину предоставляется единожды. После того, как осуществлен переход прав на недвижимость, гражданин не может производить с ней какие-либо сделки, т.е продавать, обменивать, дарить, передавать в залог и т.д.

Деприватизировать жилое помещение разрешено только после получения письменного согласия от всех собственников данного объекта либо разрешения органов опеки и попечительства в случае, если кто-то из участвовавших в приватизации является инвалидом или ребенком.

Разница между деприватизацией и расприватизацией

До того, как власти приняли закон о деприватизации квартир 2017 года, официальное понятие указанной процедуры не было закреплено ни в одном законопроекте. Однако специалисты считают, что существует разница между деприватизацией и расприватизацией жилья:

1. Деприватизация жилого помещения производится после оформленной приватизации, передача прав на жилую недвижимость осуществляется собственником добровольно. За гражданином сохраняется возможность пожизненного проживания на основании договора соцнайма.
2. Расприватизация — принудительная процедура возврата жилого помещения в собственность государства на основании решения суда. В данном случае суд признает владение жильем незаконным, право на проживание не предоставляется.

Стоит отметить, что добровольно передать в собственность муниципалитета или государства можно не каждое жилое помещение. Существует ряд ограничений, нельзя деприватизировать:

• квартиру, переданная союственнику по наследству;
• объект, находящийся в собственности в результате мены или покупки;
• жилье под каким-либо обременением;
• если после процедуры приватизации в жилое помещение еще кто-то прописался.

Давайте рассмотрим причины, которым осуществляют указанную процедуру возврата прав на недвижимость. Какие существуют положительные и отрицательные стороны процесса деприватизации?

Плюсы и минусы

Для начала узнаем, что положительного в передачи прав на собственное жилой объект в государственную или муниципальную пользу. Чаще всего граждане отказываются от собственности на объект ввиду невозможности выполнения определенных обязанностей:

• деприватизируемое жилье больше не облагается налогом на недвижимое имущество. Напомним, что с 2017 года данный налог начисляется, исходя из кадастровой стоимости жилья, которая близка с рыночной. Многие собственники просто не могут финансово «потянуть» уплату налогового сбора;
• все собственники многоквартирного дома обязаны осуществлять капитальных ремонт за счет своих средств, т.е. ежемесячно отчислять определенную сумму. Для некоторых граждан данные выплаты являются непосильными, поэтому они вынуждены отказаться от прав на жилье и проживать по договору соцнайма;
• часто процедуру деприватизации проводят граждане, проживающие в домах под снос. Ведь если сносят приватизированную квартиру, то собственнику полагается равнозначное количество метров в новом жилье. Если помещение принадлежит муниципалитету или государству, то при сносе дома проживающим в нем положено количество квадратных метров по норме, указанной законом, в размере 18 кв.м. на одного человека;
• если собственником был нанесен серьезный ущерб другому жилому помещению (пожар по вине собственника, затопление нижних этажей), тогда при данном обстоятельстве за муниципальное жилье ущерб возмещает муниципалитет, а собственник приватизированной квартиры компенсирует восстановление за свои деньги.

Отрицательные стороны деприватизации жилья. Скажем, что минусов для граждан намного больше, чем плюсов:

• т.к. проживающий в квартире уже не является ее собственником, то сделок с данной недвижимостью проводить не может (дарить, продавать, менять и прочее);
• невозможно получить кредит под залог указанного жилого помещения;
• появляются определенные сложности при оформлении сдачи жилья в аренду;
• ввиду того, что процедуру приватизации можно осуществить лишь один раз в жизни, после деприватизации больше оформить данную квартиру нельзя.

Скажем, что на текущий момент процесс деприватизации жилого помещения довольно редкое явление, однако с каждым днем он набирает обороты, особенно часто к указанной процедуре прибегают граждане, проживающие в многоквартирных домах под снос.

Документы, необходимые для оформления деприватизации

Для того, чтобы деприватизировать жилой объект собственнику необходимы следующие документы:

• заявление по форме, предоставленной местным отделением;
• паспорт гражданина РФ;
• правоустанавливающий документ на жилое помещение;
• справка, подтверждающая отсутствие обременения на жилье;
• технический паспорт на недвижимость;
• справка о регистрации из паспортного стола;
• справка о составе семьи;
• экспликация на квартиру;
• оплаченная госпошлина, копия с квитанции;
• письменное согласие других собственников, в случае если в приватизации участвовало несколько человек;
• если собственник не может участвовать в процедуре деприватизации, то необходимо оформить доверенность на третье лицо, заверенную нотариусом;
• если собственниками жилья являются несовершеннолетние граждане либо инвалиды, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства.

Деприватизация квартиры в 2017 году должна протекать при определенных условиях:

• деприватизировать жилое помещение могут только дееспособные граждане;
• должны строго соблюдаться права несовершеннолетних детей;
• сделка осуществляется добровольно, без давления или насилия;
• предоставлен письменный отказ всех собственников, участвующих в приватизации.

Новый закон

До 2017 года понятие деприватизации не было закреплено законодательно, в 2015 году депутаты от партии «Справедливая Россия» внесли на рассмотрение Госдумой законопроект о деприватизации жилья, по которому собственник может бесплатно передать права на жилое помещение муниципалитету или государству по ряду причин.

В первую очередь законопроект направлен на помощь малоимущим гражданам, одиноким старикам, которые финансово не в силах содержать жилье, оплачивать налоги, взносы и прочее.

Мы постарались подробно рассказать, что такое приватизация и деприватизация жилых помещений. Теперь вам известно, в каких случаях можно произвести данную процедуру, и какие для этого необходимы документы.

Возможность безвозмездно приватизировать жилье действует в нашем государстве уже более 20-ти лет, и многие наниматели муниципальных квартир воспользовались этим правом. Однако, с течением времени, взвесив все «за» и «против», некоторые собственники приходят к обратному решению и изъявляют желание изменить свой статус собственника обратно на нанимателя. Расскажем в статье, можно ли расприватизировать квартиру, как это сделать и какие последствия

Четкого понятия «расприватизация» или «деприватизация» в нормативно-правовых актах РФ нет. По сути расприватизация – это отказ от права собственности на квартиру и передача его обратно муниципалитету или государственным органам. Некоторые отожествляют понятия «расприватизация» и «деприватизация», но другая часть юристов придерживается следующих определений:

1. Деприватизация – это добровольный возврат квартиры владельцем в собственность государства после осуществленной ранее приватизации. С бывшим собственником в результате заключается договор социального найма, и квартира остается в его пользовании.
2. Расприватизация – это возврат квартиры в собственность государства по принуждению на основании решения суда. Приватизация признается недействительной в результате выявленных нарушений в документах или проведенной процедуре.

После возвращения жилья в собственность государства гражданин теряет на него всяческие права и возможность распоряжения. Другими словами, продать, завещать подарить или совершить иные юридические действия в отношении деприватизированной жилплощади человек уже не сможет.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Деприватизировать квартиру можно, если соблюдены следующие условия:

1. Основанием для возникновения права собственности была приватизация, а не какая-либо иная процедура или сделка (т.е не наследование, купля-продажа и т.д.).
2. Данная жилплощадь является единственным местом вашего постоянного жительства.
3. В отношении квартиры не действует каких-либо обременений. То есть, она не находится под арестом, не является предметом залога, не передана в доверительное управление или аренду и т.д.
4. В жилплощади не была проведена самовольная перепланировка.

При принятии решения деприватизировать квартиру важно учитывать, что обратная процедура будет невозможна. Это объясняется тем, что право на приватизацию предоставляется гражданину однократно.

Расприватизировать квартиру может только сам собственник. Если их несколько, то необходимо получить письменное согласие от каждого. При наличии в числе владельцев жилплощади несовершеннолетних граждан или лиц, имеющих степень инвалидности, потребуется также привлечь органы опеки и попечительства.

Муниципальные органы не могут отказать в принятии этого помещения, если были соблюдены все условия деприватизации. С бывшим собственником заключается договор социального найма, то есть он не утрачивает права проживания в этой жилплощади.

Причины, преимущества и недостатки расприватизации

Существует пять наиболее распространенных причин, по которым люди принимают решение расприватизировать жилплощадь. Вот они:

1. Изменения в сфере налогообложения. Повышающие корректировки налоговых ставок и методов расчета налога существенно «бьют по карману» собственников жилья. Расприватизация избавит гражданина от уплаты имущественного налога.
2. Платежи за капитальный ремонт. Наниматели квартиры, в отличие от собственников, не обязаны вносить регулярный платеж на капремонт. Эти расходы будет нести муниципалитет.
3. Снижение размера платежей за услуги ЖКХ. В некоторых случаях ежемесячные расходы на платежи за услуги ЖКХ у нанимателей ниже, чем у собственников.
4. Возможность улучшить жилищные условия. Сейчас повсеместно осуществляется снос ветхого жилья. Наниматели жилья в этом случае получают взамен жилье, большей площадью, чем собственники.
5. Нежелание быть ответственным. Не все могут тянуть ответственность за жилье, порой это становится непосильной ношей. В некоторых случаях расприватизация становится выходом при разводе, чтобы не появилось необходимости разменивать жилье.

Таким образом, предпосылкой к деприватизации чаще всего является нежелание или отсутствие возможности нести обязательства, возложенные в связи с необходимостью содержать жилплощадь.

Есть и отрицательные стороны деприватизации. К примеру:

• снова приватизировать жилплощадь после расприватизации нельзя;
• после процедуры станет невозможно совершать какие-либо действия юридического характера в отношении квартиры – продавать, дарить, завещать и т.д.;
• не удастся взять крупный кредит с обеспечением, так как муниципальное жилье не может быть предметом залога;
• сдача в аренду станет возможной только с согласия муниципалитета.

Как бы там ни было, а деприватизация жилья сейчас – единичная ситуация. Чаще всего можно встретить случаи, когда квартира находится в здании, представляющем историко-культурную ценность, или расприватизацию по решению суда, когда права какого-то гражданина были ущемлены.

Расприватизация квартиры – пошаговый алгоритм

На законодательном федеральном уровне вопрос и алгоритм передачи квартиры в собственность администрации не урегулирован. В такой ситуации следует учитывать нормативные акты, принятые на муниципальном уровне.

Этап 1. Подготовка пакета документов

Как правило, для деприватизации запрашиваются следующие документы:

• общегражданские паспорта РФ собственников жилплощади или свидетельство о рождении, если одному из владельцев нет 14-ти лет;
• свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников является несовершеннолетним;
• заявление, подписанное всеми владельцами.

Кроме вышеперечисленных бумаг, могут потребоваться выписка из домовой книги, с финансового лицевого счета, справка из ФНС.

Этап 2. Обращение в уполномоченный орган

В зависимости от региона уполномоченным органом может быть Департамент городского имущества, жилищный отдел муниципалитета или иное учреждение. Прием и рассмотрения заявления происходит в день обращения.

Заявление должно быть подписано всеми собственниками жилплощади. Бумаги подаются владельцами лично, если они достигли возраста 14-ти лет, или через представителей.

В качестве подтверждения регистрации обращения заявителям выдается выписка из регистрационного журнала.

Этап 3. Оформление договора о передаче квартиры в государственную или муниципальную собственность

Договор оформляется в течение 60 дней с момента приема заявления. Это бесплатно.

Договор подписывается всеми собственниками старше 14-ти лет. После оформления договор будет направлен в Росреестр для внесения корректировок в ЕГРН.

Регистрация права собственности в этом случае не облагается госпошлиной. Срок оформления в Росреестре может затянуться на 18 дней, после этого зарегистрированный договор передается заявителю.

Собственник может перерегистрировать имущественное право самостоятельно. Для этого потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения квартиры.

Этап 4. Заключение договора социального найма жилья

Бывшие собственники смогут и дальше проживать в деприватизированной квартире на основании договора социального найма жилого помещения. Чтобы это стало возможным, необходимо быть зарегистрированными по этому адресу и не иметь иной жилплощади в собственности.

Таким образом, выписка из деприватизированной квартиры лишает гражданина права пользования жилым помещением.

Расприватизация квартиры через суд

Ранее расприватизация происходила только через суд. Возможность урегулировать вопрос без обращения в судебные органы появилась относительно недавно.

Зачастую, расприватизация происходит в судебном порядке, если были выявлены нарушения в договоре о приватизации. Основания, по которым этот документ может быть признан недействительным, изложены в ст.ст. 168-171, 176-179 ГК РФ.

К примеру, это может быть выявление отсутствия права у конкретного лица участвовать в приватизации, или совершение в отношении этого жилья сделки под влиянием заблуждения или давления (ст. 178 ГК РФ).

Судебная расприватизация займет больше времени, чем, если бы эта процедура происходила без вмешательства инстанции. Истцу придется привести аргументированные доказательства того, что договор о приватизации заключался с нарушениями положений ГК РФ.

Можно ли расприватизировать долю в квартире?

Расприватизация доли в квартире сопряжена с рядом нюансов. Для осуществления процедуры потребуется заручиться письменным согласием всех сособственников жилплощади.

Как правило, получить это согласие непросто. Мало кто будет не против добровольного отказа от полномочий, которое дает полноценное имущественное право. Соответственно, без согласия всех без исключения долевых сособственников расприватизировать квартиру не удастся.

Если все согласны, то деприватизация будет происходить в общем порядке. Уточнить нюансы процедуры можно в уполномоченном органе по вашему району.

Какие сложности могут возникнуть?

Так как четкого алгоритма процедуры в законодательстве не предусмотрено, иногда возникают определенные сложности. К ним можно отнести следующие нюансы:

1. не предусматривает возможность деприватизации.
2. Квартиры в военных городках не могут быть деприватизированны.
3. Самовольная перепланировка может стать существенным препятствием.
4. Несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, могут стать причиной отказа в расприватизации, если не будет получено разрешение от органов опеки и попечительства.
5. Если дело дойдет до суда, то процесс может затянуться на годы.

Таким образом, расприватизировать квартиру можно, но в некоторых случаях сделать это чрезвычайно непросто. При возникновении сложностей целесообразно обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Получить бесплатную правовую помощь вы можете на нашем сайте.