Коэффициент капитализации прямолинейный возврат инвестиций. Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)

Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.

Оценка нормативного уровня возврата вложений используется для расчета текущей стоимости актива. Цены на рынке меняются, поэтому доход от владения собственностью корректируется на сумму первоначальных вложений. Методы расчета основаны на построении экономической модели, поэтому реальные показатели могут отличаться от расчетных.

Способы расчета нормы возврата капитала

В зависимости от особенностей рынка недвижимости, продолжительности срока службы объекта и ставки доходности, применяется один из трех вариантов расчета нормативного показателя возврата вложенных средств.

Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет. Норма возврата капитала составляет 10%, ежегодно владелец должен получать 10 тысяч долларов возвратных сумм. Метод не учитывает динамику рынка недвижимости и влияние внешних факторов, поэтому расчет по Рингу часто применятся для обветшавших зданий, подлежащих сносу в ближайшие несколько лет.
Расчет в зависимости от доходности инвестиций — метод Инвуда. Вложенный в объект недвижимости капитал возвращается с учетом фактора возмещения и текущей процентной ставки на инвестиции. Например, стоимость помещения для кафе составляет 50 тысяч долларов, срок службы недвижимости — 20 лет, а показатель прибыльности инвестиций — 10%. Фактор фонда возмещения составляет 2,5 тысячи долларов в год или 5%. Нормативное значение возврата капитала равно 10% +5% = 15% или 7,5 тысяч долларов в год. Итоговое значение пересматривается в зависимости от экономической ситуации на рынке недвижимости.
Расчет по безрисковой ставке — метод Хоскольда. Вложения в объект недвижимости были сделаны по настолько высокой ставке, что вероятность реинвестировать на тех же условиях ничтожно мала. Например, вложения в видовой жилой комплекс имели высокую доходность, но позже по соседству был построен нефтеперерабатывающий завод, рентабельность вложений упала. Числовое значение нормы возврата капитала равно сумме ставки доходности и произведения фактора фонда возмещения, срока эксплуатации и процентной ставки с нулевым уровнем риска.

Например, вложения в строительство видового жилого комплекса составили 100 тысяч долларов, ставка инвестиций составляет 10%, фактор фонда возмещения — 5%, срок эксплуатации — 50 лет, а безрисковая процентная ставка — 7%. Сумма составит 10%+(5%*50*7%)=27,5 тысяч долларов.

Факторы, влияющие на норму возврата капитала

Показатель скорости возврата вложенных инвестиций зависит от характеристик самого объекта недвижимости, особенностей внешнего рынка и предполагаемой стратегии развития.

Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций. Если объект приносит убытки, показатель нормативного возмещения будет наибольшим.
Срок эксплуатации (владения) недвижимостью. Стабильные вложения с наименьшей нормой возврата капитала — вложение капитала в объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральных районах города. Если объект регулярно меняет собственников и подвергается капитальному ремонту, норма возврата капитала растет.
Ситуация на рынке недвижимости. Спрос на объекты в отдельных районах города, уровень дохода, размер инфляции и величина налоговой нагрузки оказывают влияние на стоимость объектов недвижимости, меняя норму возврата капитала.

Когда человек вкладывает собственные денежные средства в объект, приносящий доход, то он рассчитывает не только на получение прибыли из вложенного капитала, но и на его полное возмещение. Это можно сделать посредством перепродажи или же получением таких барышей, что не только принесут проценты, но и постепенно вернут вложения.

Вводная информация

Когда инвестор вкладывает собственный капитал в определенный объект, он рассчитывает, что получит возмещение и прибыль. Существует три популярных способа рассчитать ориентировочные временные значения:

Метод прямолинейного возврата капитала. Назван в честь Ринга.
Метод возврата капитала по ставке дохода на инвестиции и фонду возмещения. Назван в честь Инвуда.
Метод возврата капитала по безрисковой процентной ставке и фонду возмещения. Назван в честь Хоскольда.

Давайте буквально парой слов опишем, что собой представляет каждый из них:

Метод Ринга. Он предполагает развитие сценария по такое процедуре: возмещение основной суммы вложенного капитала осуществляется равными частями. В таком случае размеры платежей не будут отличаться. Этот метод предполагает, что будет происходить ежегодное снижение значения денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому он не может быть использован в тех случаях, когда доход неравномерный.
Метод Инвуда. Норма возврата инвестиций равна фактору фонда возмещения, что рассчитывается на той же процентной ставке, что и в случае с доходом на инвестиции. Использование этого подхода является целесообразным при полном возврате вложений и получении с них соответствующих прибылей.
Метод Хоскольда. Его применяют в тех случаях, когда вероятна потеря части инвестированного капитала в процессе сделки. Текущий доход в таком случае рассматривается одновременно и как возмещение, и как получаемая прибыль от вложения. Например, подобное актуально при сносе жилого дома, который сдавался в аренду. Поэтому возврат инвестиций по методу Хоскольда должен строиться исходя из того, чтобы не только вернуть вложенный капитал, но и получить прибыль из совершаемых манипуляций.

А теперь давайте рассмотрим их более подробно.

Метод Ринга

Сейчас давайте рассмотрим в большей мере математические аспекты. Чтобы получить годовую норму возврата капитала, необходимо поделить 100 % стоимости актива на его оставшийся срок полезной жизни. Иными словами - нужна величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - это ежегодная доля первоначального капитала, которая помещается в беспроцентный фонд возмещения.

Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых. В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %. Достигается это путем нехитрых манипуляций: 100 %/5=20 %. Коэффициент капитализации в таком случае составит 38 %. Для тех, кто не понял, откуда взялось это число: 18 %+20 %=38 %.

Метод Инвуда

Данный подход используется в тех случаях, когда принято решение об реинвестировании возвращенного капитала по ставке доходности инвестиции. Еще одно название для этого варианта - аннуитетный метод. Вот небольшой пример: срок вложения составляет пять лет. Доход на инвестиции равен 12 %. Фактор фонда возмещения (от его реинвестирования) составляет 0,1574097 %. Таким образом, коэффициент будет равен 0,2774097 %.

Метод Хоскольда

Формула этого подхода применяется тогда, когда ставка для первоначальных инвестиций не высока. И весьма маловероятным выглядит повторное вложение по ней. Поэтому в качестве опоры в математическом расчете предполагается использование безрисковой ставки.

Чтобы разобраться, давайте рассмотрим небольшой пример. Есть инвестиционный проект, который предлагает доход в 12 % годовых на вложения сроком в пять лет. Определенные суммы благодаря возврату средств могут быть повторно вложены без риска по ставке в 6 %. Норма возврата капитала при таком факторе возмещения равна 0,1773964. Коэффициент в таком случае будет равен 0,2973964.

А как же выглядит формула? Метод Хоскольда предполагает использование несколько более сложного выражения. В общем виде оно выглядит следующим образом: R кап. = R дох. Кап. + Δ · R норм. возвр.

Наибольший интерес при проведении расчетов представляет Δ. Ведь именно от этого символа зависит, выгодно ли это значение или нет. Так, Δ будет равен нулю в том случае, если стоимость объекта оценки не поменяется. Плюсовое значение может быть только при уменьшении его цены. Оно отображает долю, на которую произойдет падение. Минусовое значение устанавливается в том случае, если планируется увеличение стоимости объекта. Оно также отображает долю, на которую приблизительно произойдет рост. Норма возврата по методу Хоскольда должна учитываться адекватно, иначе будут получены недостоверные данные, которые приведут к финансовым потерям.

Про коэффициенты

Дело в том, что рассматриваемые методы не существуют сами по себе в вакууме. Большую роль в их использовании играет коэффициент капитализации и возврата инвестиций. Первый используется при оценке риска и отображении вложенных и полученных средств. Чем он больше, тем более выгодное дело предлагается. Правда необходимо соблюдать осторожность. Чем выше барыши сулятся, тем вероятней, что сопутствующие риски перейдут из статуса чего-то эфемерного во вполне реальную вещь.

Еще заслуживает упоминания коэффициент возврата инвестиций. Он используется для того, чтобы в процентном соотношении показывать прибыльность или убыточность определенного вложения. Его формула выглядит таким образом: (доход - убытки)/сумма инвестиций * 100 %.

Какие могут возникнуть сложности?

При всей кажущейся внешней простоте могут быть определенные заминки. Например, цены продаж являются непрозрачной информацией. Поэтому могут быть различия между номинальными значениями и фактическими результатами. Лучше всего применять математические модели в условиях устойчивого рынка. Что интересно, отклонения обеспечиваются при движении в обе стороны. Например, при росте рынка коэффициент капитализации будет снижаться. Конечно, нельзя сказать, что улучшение параметров - это плохое отклонение. Но оно приводит к тому, что используемую математическую модель необходимо корректировать.

Отдельно стоит упомянуть использование заемных средств. Ведь, увы, не всегда получается обходиться исключительно собственными финансами. В таком случае необходимо использовать понятие чистого операционного дохода за один временной период и не рассчитывается цена реверсии. Если использовались заемные средства, то лучше обратить внимание на метод связанных инвестиций.

Специфика, которую следует учитывать

А теперь давайте больше поговорим о прикладных аспектах. Всегда необходимо просчитывать основные вопросы. Если ответ не нравится, то это повод задуматься о целесообразности совершаемых действий.

Например, смогут ли денежные потоки инвестиционного проекта компенсировать сделанные вложения и принести прибыль? Рассмотрим очень простой вариант. Человек относит деньги в банк и открывает депозит. После окончания срока действия договора можно получить и основную сумму, и причитающиеся проценты. Конечно, если банк не обанкротится. Но в таком случае можно рассчитывать на сохранение основной суммы, если она не превышает установленного законодательством максимума. Поэтому приходится волноваться только про надежность банковского учреждения и предлагаемую процентную ставку. А вот если денежные потоки инвестиционного проекта направлены на приобретение недвижимости, то следует позаботиться о том, чтобы были компенсированы вложения. То есть получения депозитных 10 % для этого дела явно недостаточно, если планируется работа проекта десять лет. Десять процентов прибыли возможны только в том случае, если доход от вложения составляет 20 %. Если меньше - то возрастет срок окупаемости. А это сделает проект менее привлекательным. А так двадцати процентов хватит для того, чтобы половину направить на возмещение вложения, а остальные 10 % считать своим заслуженным доходом.

Заключение

Вот и рассмотрены методы Хоскольда, Ринга и Инвуда. А вместе с ними и оценено, как просчитывается возмещение инвестиционного капитала. Математические исчисления позволят узнать, сколько необходимо ждать времени до возмещения капитала и получения прибыли, какой будет ее конечный размер. Хотя следует учитывать, что при решении реальных задач все будет несколько сложнее, нежели рассматривалось в статье. Математическая формула может быть видоизменена под учет определенных моментов, дабы минимизировать вероятность финансовых потерь.

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

P V D = A C × N {\displaystyle PVD=AC\times N}

Где: A C {\displaystyle AC} – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год; – Количественная характеристика объекта, например, ед., кв.м.

Связь PVD с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

P V D − N Z − N P + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NZ-NP+DX_{PR}=DVD}

D V D − O R − R Z = C H O D {\displaystyle DVD-OR-RZ=CHOD}

Где: N Z {\displaystyle NZ} N P {\displaystyle NP} O P < {\displaystyle OP<} P Z {\displaystyle PZ}

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

P V D − N P − N Z + D X P R = D V D {\displaystyle PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD} D V D − O P − P Z = C H O D {\displaystyle DVD-OP-PZ=CHOD}

Где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; D X P R {\displaystyle DX_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P {\displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: P V D − N P − N Z + D H P R = D V D {\displaystyle PVD-NP-NZ+DH_{PR}=DVD}

D V D − O P − P Z = C H O D {\displaystyle DVD-OP-PZ={CH}OD}

Где: P V D {\displaystyle PVD} – потенциальный валовый доход, ден.ед.; N P {\displaystyle NP} – потери от неплатежей, ден.ед.; N Z {\displaystyle NZ} – потери от недозагрузки, ден.ед.; D H P R {\displaystyle DH_{PR}} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; D V D {\displaystyle DVD} – действительный валовый доход, ден.ед.; O P {\displaystyle OP} – операционные расходы, ден.ед.; P Z {\displaystyle PZ} – расходы на замещение, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед..

3.5. Функции сложного процента

3.5.1. Сложный процент – модель расчета, при которой проценты прибавляются к основной сумме [вклада] и в дальнейшем сами участвуют в создании новых процентов.

3.5.2. Шесть функций сложного процента (подразумевается, что платежи возникают в конце соответствующего периода):

Таблица 8

№ п/п	Наименование функции	Формула расчета, пример решения задачи
1	Накопленная (будущая) сумма единицы	Показывает накопление 1 ден.ед. за период: F V = P V × (1 + i) t , {\displaystyle FV=PV\times (1+i)^{t},} Где: FV – будущая стоимость, ден. ед. PV – текущая стоимость, ден. ед. i – ставка накопления (дисконтирования), доли ед./период времени t – интервал времени, периодов времени
2	Текущая стоимость единицы	Показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая возникает в будущем: P V = F V (1 + i) t . {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i)^{t}}}.}
3	Накопление единицы за период	Показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии аннуитетных платежей: F V = (1 + i) n − 1 i × P M T , {\displaystyle FV={\frac {(1+i)^{n}-1}{i}}\times PMT,} Где: PMT – аннуитетный платеж, ден. ед. Аннуитетный – серия равновеликих периодических платежей.
4	Фактор фонда возмещения	Показывает величину единичного аннуитетного платежа, который необходим для того, чтобы к концу срока накопить 1 ден.ед.: P M T = F V × i (1 + i) n − 1 . {\displaystyle PMT={\frac {FV\times i}{(1+i)^{n}-1}}.}
5	Текущая стоимость обычного аннуитета	Показывает величину текущей стоимости будущего аннуитетных платежей: P V = P M T × 1 − (1 + i) − n i . {\displaystyle PV=PMT\times {\frac {1-(1+i)^{-n}}{i}}.}
6	Взнос на амортизацию единицы	Показывает величину будущего аннуитетного платежа, необходимого для полной амортизации (погашения) кредита: P M T = P V × i 1 − (1 + i) − n . {\displaystyle PMT={\frac {PV\times i}{1-(1+i)^{-n}}}.}

3.5.3. Зависимость между ставками накопления (дисконтирования) для различных по продолжительности периодов времени начисления:

базовый вариант :

1 + i t = T t s q r t (1 + i t) = (1 + i) T t , {\displaystyle 1+i_{t}={^{\dfrac {T}{t}}sqrt{(1+i_{t})}}={(1+i)^{\dfrac {T}{t}}},}

упрощенный вариант :

I t = i T (T t) , {\displaystyle i_{t}={\frac {i_{T}}{({\displaystyle {\frac {T}{t}}})}},}

T – бóльший по продолжительности период времени;

t – меньший по продолжительности период времени.

Таблица 9

Ставка накопления (дисконтирования)	Формула расчета из годовой ставки накопления ( t g o d {\displaystyle t_{god}} )
Ставка накопления (дисконтирования)	Нормальный вариант	Упрощенный вариант
Месячная	12 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 12 − 1 {\displaystyle ^{12}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{12}}}-1}	i g o d 12 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{12}}}
Квартальная	4 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 4 − 1 {\displaystyle ^{4}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{4}}}-1}	i g o d 4 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{4}}}
Полугодовая	2 s q r t (1 + i g o d) − 1 = (1 + i g o d) 1 2 − 1 {\displaystyle ^{2}sqrt{(1+i_{god})}-1={(1+i_{god})^{\dfrac {1}{2}}}-1}	i g o d 2 {\displaystyle {\frac {i_{god}}{2}}}

Упрощенный вариант используется при малых величинах ставки / невысоких требованиях к точности расчета. Например, при годовой ставке дисконтирования в размере 20% расчет величины месячной ставки по нормальному варианту даст результат в размере 1,531%, а по упрощенному – в размере 1,667%.

3.5.4. Функции 2, 4, и 6 являются обратными по отношению к 1, 3 и 5 (соответственно) – если забыта прямая, то ее можно вывести из обратной (и наоборот).

3.5.5. Примеры задач.

Задача 1. Какова текущая стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены через 5 лет при средней величине годовой инфляции 10%? Решение:

P V = 1 1000000 (1 + 0 , 5) 5 = 620921 {\displaystyle PV={\frac {1}{1000000}}{(1+0,5)^{5}}=620921}

При условно равномерном распределении денежных потоков в течение срока (0; t) дисконтирование осуществляется на середину периода, а общая формула преобразуется следующим образом:

P V = F V (1 + i) t − 0 , 5 . {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i)^{t-0,5}}}.}

Задача 2. Определить текущую стоимость 1 000 000 руб., которые будут получены в течение года после даты оценки. Поступления равномерны в течение всего года, ставка дисконтирования 15% годовых. Решение: P V = 1 1000000 (1 + 0 , 15) 0 , 5 = 932505. {\displaystyle PV={\frac {1}{1000000}}{(1+0,15)^{0,5}}=932505.}

При изменении величины ставки дисконтирования в течение времени (переменная ставка дисконтирования) общая формула принимает следующий вид: P V = F V (1 + t 1) t 1 × (1 + i 2) t 2 × . . . × (1 + i m) t m {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+t_{1})^{t_{1}}\;\times (1+i_{2}\;)^{t_{2\;}}\times ...\times (1+i_{m}\;)^{t_{m}}}}}

где: i m – ставка дисконтирования в интервал времени с tm доли ед./период.

Задача 3. – определить текущую стоимость денежной суммы при следующих условиях: FV = 200 000 руб., t1 = t2 = 1 год, i1 = 15%/год, i2 = 20%/год.

Решение.

P V = F V (1 + i 1) t 1 × (1 + i 1) t 2 = 200000 (1 + 0 , 2) 1 × (1 + 0 , 15) 1 = 144928. {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i_{1})^{t_{1}}\times (1+i_{1})^{t_{2}}}}={\frac {200000}{(1+0,2)^{1}\times (1+0,15)^{1}}}=144928.}

Пояснение: процесс дисконтирования для наглядности разобьём на два этапа: приведение FV к моменту t1; приведение FV1 к моменту времени 0: P V = F V (1 + i 2) t 2 − t 1 = 200000 (1 + 0 , 2) 1 = 166667 {\displaystyle PV={\frac {FV}{(1+i_{2})^{t_{2}-t_{1}}}}={\frac {200000}{(1+0,2)^{1}}}=166667} P V = F V 1 (1 + i 1) t 1 = 166667 (1 + 0 , 15) 1 = 144928 {\displaystyle PV={\frac {FV_{1}}{(1+i_{1})^{t_{1}}}}={\frac {166667}{(1+0,15)^{1}}}=144928}

3.5.6. На что обратить внимание в оценочной практике: величины ставки накопления и периода времени должны соответствовать друг другу. Месячной ставке соответствует период времени в месяцы; годовой – в годах и т.д.

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

I p = i H − i i n f 1 + i i n f {\displaystyle i_{p}={\frac {i_{H}-i_{inf}}{1+i_{inf}}}}

Где: i p {\displaystyle i_{p}} - реальная ставка, доли ед. i H {\displaystyle i_{H}} - номинальная ставка, доли ед.; i i n f {\displaystyle i_{inf}} - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

I N L = i 12 × N {\displaystyle i_{NL}={\frac {i}{12}}\times N}

Где: > N {\displaystyle >N} - срок экспозиции объекта на рынке, мес.; < - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

R = C H O D C {\displaystyle R={\frac {CHOD}{C}}}

Где: - общая ставка капитализации, доли е - рыночная стоимость, ден.ед.; i C H O D {\displaystyle i_{CHOD}} - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

C = C H O D R {\displaystyle {C}={\frac {CHOD}{R}}}

Где: – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.; C H O D {\displaystyle CHOD} – чистый операционный доход, ден.ед./год (период); – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы» для самоамортизирующегося кредита):

Ипотечная постоянная для самоамортизирующегося кредита рассчитывается при помощи функции сложного процента «взнос на амортизацию единицы» и равна шестой функции сложного процента
См.

В случае шарового платежа ипотечная постоянная равна ставке процента по кредиту.

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

K I Z = K C H × 100 % {\displaystyle {K}_{IZ}\;=\;{\frac {K}{C}}_{H}\times 100\%}

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R СК > R Н (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R СК < R Н .

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

C H = x . {\displaystyle C_{H}\;=\;x.}

K = K i z × C H = x × 0.7 = 0.7 x . {\displaystyle K=K_{iz}\times C_{H}=x\times 0.7=0.7x.} C K = C H − K = x − 0.7 x = 0.3 x . {\displaystyle CK=C_{H}\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.}

P O K = 0.1 × K = 0.1 × 0.7 x = 0.07 x . {\displaystyle {\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times 0.7x=0.07x.\\\end{array}}}

R C K = C H O D − P O K C K = 0.15 x − 0.07 x 0.3 x = 0.26 (6) ∼ 26.7 % {\displaystyle {\begin{array}{l}R_{CK}={\frac {{CHOD}\;-\;POK}{CK}}={\frac {0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}}=0.26(6)\sim 26.7\%\\\end{array}}}

R C K > R H → {\displaystyle R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow } леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

C = ∑ j = 1 n C F j (1 + i) j + C F R E V (1 + i) n {\displaystyle C\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {CF_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {CF_{REV}}{(1+i)^{n}}}}

		стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

D = 1 (1 + i) t {\displaystyle d=\;{\frac {1}{(1+i)^{t}}}}

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации.

Денежный поток постпрогнозного периода (реверсия) определяется с помощью следующих методов:
1. Определения цены предполагаемой продажи по истечении прогнозного периода, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. Принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. Капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

При использовании модели капитализации для определения денежных потоков постпрогнозного периода используется следующая формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

P V = ∑ j = 1 n F V j (1 + i) j + F V n + 1 R × 1 (1 + i) n {\displaystyle PV\;=\;\sum _{j=1}^{n}{\frac {FV_{j}}{(1+i)^{j}}}+{\frac {FV_{n+1}}{R}}\times {\frac {1}{(1+i)^{n}}}}

	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n –	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R –	ставка капитализации, доли ед.

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Таблица 10.

Показатель	Значение
	Прогнозный период			Первый год постпрогнозного периода
	1 год	2 год	3 год	Первый год постпрогнозного периода
Денежный поток, ден.ед.
Период дисконтирования, лет
Ставка дисконтирования, %
Дисконтный множитель, доли ед.
Текущая стоимость, ден.ед.
Ставка капитализации, %
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
При этом динамика изменения может быть описана математически – как правило линейная, либо экспоненциальная (регулярное изменение на какую-либо величину, либо изменение с заданным темпом).
Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Общая формула капитализации по расчетным моделям:

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.
Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

Где:

Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

Где: i B R {\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности,

Т – период прогнозирования. Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

Т – период прогнозирования.

Модели Хоскольда и Инвуда содержат в качестве нормы возврата на капитал фактор фонда возмещения (SFF).
В модели Хоскольда используется безрисковая ставка, в модели Инвуда – ставка дисконтирования.

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, оставшийся срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

Следует отметить, что приведенные простые модели описывают идеальный случай постоянного чистого операционного дохода.
Для учета регулярно изменяющихся доходов модели корректируются.

Более подробно о расчетных моделях – см., например, С.В. Грибовский Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е. Медведева «ОЦЕНКА СТОИМОСТИНЕДВИЖИМОСТИ», стр. 170, М, Интерреклама, 2003 и др.

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

I V O Z V R = 1 T × 100 % {\displaystyle i_{VOZVR}={\frac {1}{T}}\times 100\%}

Где: i V O Z V R {\displaystyle i_{VOZVR}} – норма возврата, %; – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

I V O Z V R = i B R (1 + i B R) T − 1 {\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i_{BR}}{(1+i_{BR\;})^{T}-1}}\end{array}}}

Где: i B R {\displaystyle i_{BR}} – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

I V O Z V R = i (1 + i) T − 1 {\displaystyle i_{VOZVR}={\begin{array}{l}\\{\frac {i}{(1+i)^{T}-1}}\end{array}}}

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

I V O Z V R = C H O D R = C H O D i + i V O Z V R {\displaystyle i{VOZVR}={\frac {CHOD}{R}}={\frac {CHOD}{i+i{VOZVR}}}}

I V O Z V R = 0 , 15 (1 + 0 , 15) T − 1 ≈ 0 , 05. {\displaystyle i{VOZVR}={\frac {0,15}{(1+0,15)^{T}-1}}\approx 0,05.}

P V = C H O D i V O Z V R = 100000 0 , 15 + 0 , 05 = 100000 0 , 2 = 500000 {\displaystyle PV={\frac {CHOD}{i{VOZVR}}}={\frac {100000}{0,15+0,05}}={\frac {100000}{0,2}}=500000}

Навигация по разделу "недвижимость:"

Премия за риск вложения в недвижимость . В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность . При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p 2) может быть рассчитана по формуле:

p 2. = 1 – 1/(1 + r f) Тэксп, (4.12)

где p 2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

r f – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

p 2.. = r f ∙ Тэксп. (4.13)

Премия за инвестиционный менеджмент . Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r 1 ) :

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

r 1 = 1 / n, (4.14)

R = r e + dep · (1/ n), (4.15)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Метод Ринга применяется в первую очередь, когда ожидается увеличение стоимости объекта недвижимости через n лет.

Метод Ринга также применяется, когда инвестиции в объект недоступны, а безрисковый инструмент на рынке или не найден или имеет нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

r 1 = sff (п , r e) = r e / ((1+ r e) n – 1), (4.16)

где r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

sff (п, r e)– фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

r 1 = sff (п , r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), (4.18)

r 1 – норма возврата капитала;

r f – безрисковая ставка;

sff (п, r f)– фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при уменьшении стоимости объекта недвижимости в будущем, нет ограничений для применения данного метода.

Таблица 4.2. Пример расчета ставки капитализации

	Показатели	Определение величины показателя
	Безрисковая ставка (r f), %	В качестве безрисковой ставки взята доходность ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1 % годовых.
	Премия за риск вложения в недвижимость (р 1),%
	Премия за риск низкой ликвидности (р 2), %	p 2 = r f ∙ Тэксп; Срок экспозиции (Тэксп) на сегменте оцениваемого объекта составляет 6 месяцев. p 2 = 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%
	Премия за риск инвестиционного менеджмента (р 3), %	Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 2,5%
	Ставка доходности собственного капитала (r e )	Определена методом кумулятивного построения: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 =
	Изменение стоимости недвижимости через n лет, %	Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет. Значит, в соответствии со строительными нормами через 20 лет оцениваемый объект потеряет 80% своей стоимости. dep = 80 % через 20 лет
	Норма возврата (r 1),%	Используем методом Хоскальда r 1 = sff (п, r f) = r f / ((1+ r f) n – 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 – 1)= 0,024 или 2,4%
	Ставка капитализации, %	R = r e + dep · r 1 R = 0,1565 +0,8 · 0,024 = 0,1757 или 17,57%

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции (рыночной выжимки)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где NOI i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;

V i – цена продажи i-го объекта-аналога:

n – количество аналогичных объектов недвижимости..

Таблица 4.3

Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки

Показатель	Объект
Показатель
Цена продажи объекта, руб.
Чистый операционный доход объекта, руб.
Ставка капитализации
Среднее значение ставки капитализации
Среднее значение ставки капитализации

Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постойной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

R m = i / (1– (1+ i) - n), (4.20)

где R m – ипотечная постоянная;

i – ставка процента по кредиту;

n – срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается методом с учетом возмещения капитальных затрат, рассмотренном выше (формула 4.5)

Общая ставка капитализации (R о) определяется как средневзвешенное значение:

R о = M R m + (1 – M) R e (4.21)

где M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестированного капитала);

R e – коэффициент капитализации для собственного капитала.

Пример. Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15%; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации на собственный капитал – 10%, тогда общая ставка капитализации равна:

а) ипотечная постоянная для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых, опредляется как фактор взноса на амортизацию единицы iaof (i,n)

R m = 0,15 / (1– (1+ 0,15) -20) = 0,15976;

б) общая ставка капитализации рассчитывается по формуле (4.21):

R о = 0,6 ٠ 0,15976+ 0,4 ٠ 0,10 = 0,135857 (или 13,59%);

в) если ЧОД объекта составляет 100 тыс. долл в год, то инвестиционная стоимость объекта определяется по формуле (4.1):

V = 100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.

Если обозначить R m – ипотечная постоянная, R о – общая ставка капитализации, то виляние левереджа можно записать:

R т < R о - область положительного влияния левереджа, кредит эффективен и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;

R т > R о - область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.

Определяет рыночную стоимость недвижимости путём конвертации годового дохода при помощи коэффициента недвижимости.

Этапы оценки методом капитализации:

1. Расчёт годового чистого операционного дохода;
2. Расчёт коэффициента капитализации;
3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости по формуле:

Сн = ЧОД / Кн

Коэффициент капитализации:

К н = R н + Н вк

R н - ставка дохода инвестора на вложенный капитал

Н вк - норма возврата капитала

Ставка доходности - норма дохода, который инвестор намерен получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала - процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций.

Доход, ежегодно приносимый недвижимостью, делится на две составляющие:

1. Возмещение капитала, вложенного в недвижимость;
2. Получение дополнительного дохода от владения недвижимостью.

Методы расчёта нормы возврата капитала:

1. Метод Ринга;
2. Метод Инвуда;
3. Метод Хоскольда.

Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. Реинвестирование возвращенного капитала не предусмотрено. Обычно используются при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни.

капитал доход недвижимость стоимость

n - остаточный срок службы недвижимости.

Н вк = 1 / 10 = 0,1 = 10%

К н = R н + Н вк = 0,15 + 0,1 = 0,25 = 25 %

Ответ : коэффициент капитализации равен 25%.

Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Его применение целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь.

Норма возврата капитала рассчитывается с помощью таблиц сложного процента, функция №3 «периодический взнос в накопление фонда», для определения фактора учитывается ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок службы объекта.

Н вк = 1 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,015

К н = R n + Н вк = 0,15 + 0,015 = 16,5 %

Ответ : коэффициент капитализации равен 16,5%

Метод Хоскольда , так же как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости вложений, но по безрисковой ставке доходности.

Н вк = 0,07 / (1+0,15) 30 - 1 = 0,001

К н = R n + Н вк = 0,07 + 0,001 = 0,071 = 7,1%

Ответ : коэффициент капитализации равен 7,1%.

Н вк = 0,18 / (1 + 0,18) 25 - 1 = 0,0029

К н = 0,18 + 0,0029 = 0,1829 = 18,29%

Ответ : коэффициент капитализации равен 18,29 %.